"Загородная недвижимость сейчас — единственно верный способ сохранить, но не приумножить". "Деловой квартал". 16 марта 2022

Стоимость домов и земли за три года выросла на 60%. Спрос стабилен. Но строиться — плохая идея: надо ждать фиксации цен. Так, цена газоблока за последние три месяца выросла на 50%, кирпича — на 40%.
Генеральный директор "Палникс Групп" Александр Николаев рассказал, почему цены на готовый продукт в загородной недвижимости не вырастут больше, чем на 15%, несмотря на ограниченное предложение и на то, что стоимость земли увеличилась почти вполовину, как и цены на стройматериалы. По его мнению, понять, что сейчас происходит на рынке, могут только эксперты, поэтому действовать спонтанно и самостоятельно не стоит.
В этом году "Палникс Групп" исполняется 30 лет, одному из сооснователей компании — Владимиру Потапову — 75, а ее генеральному директору Александру Николаеву — 50.
Предприятие "Производственно-коммерческая фирма "Палникс", которое с самого начала занималось строительством, было создано в конце марта 1992 г. Сначала оно строило отдельные здания в городе, затем занималось комплексным инженерным освоением территории общей площадью более 100 га под строительство одного из крупнейших в Свердловской области одноименного коттеджного поселка на 1,5 тыс. жителей.
Сегодня "Палникс Групп" — группа компаний, занимающая существенную нишу по строительству и продаже коттеджей на инженерно подготовленных земельных участках, а также включающая предприятия по изготовлению, монтажу и возведению систем канализации, водопровода и очистки ливневых стоков в Екатеринбурге.
Из каких предложений состоит рынок загородной недвижимости сегодня?
— Надо разобраться с самим термином "загородная недвижимость". К сожалению, правильную классификацию может дать только Градостроительный кодекс РФ, но в его современном варианте до последних изменений были только малоэтажное индивидуальное жилье и блокированная застройка (этажность не более трех, высота не более 12 м).
Сейчас внесены изменения и появились понятия "малоэтажный жилой комплекс" и др. Будем условно считать, что все коттеджи, садовые и дачные дома (СНТ и ДНП), а также земельные участки, предназначенные для строительства индивидуального жилья и блокированной застройки (ИЖС), относятся к категории загородной недвижимости.
Есть еще вопрос, относящийся к тому, что считать "загородным" жильем, если дом или участок находится в границах муниципального образования. Поэтому всё, что я перечислил, относится условно к рынку загородной недвижимости, который как раз и состоит из готовых домов для проживания и земельных участков, где разрешается строительство индивидуальных жилых домов, садовых и дачных домов для постоянного проживания.
Сегодня на рынке есть предложения по готовым домам, домам, находящимся в стадии строительства, а также земельным участкам, где возможно и самостоятельное строительство, и строительство по подряду. В целом рынок так примерно и распределен — по трети на каждый сегмент. За последние 30 лет мы у себя в коттеджном поселке "Палникс" успешно использовали и реализовали все три варианта. Для справки — всего у нас на 100 Га 452 домовладения, в том числе 62 таунхауса.
Как вы считаете, приобрести загородную недвижимость с целью сохранения сбережений в непростые времена — это хорошая идея?
— Очень сложно в нынешних условиях давать прогнозы и тем более настаивать на каком-то одном решении. Но наш опыт и опыт наших жителей за последние 30 лет говорит об одном — во время любых кризисов ни разу еще земля или дома в "Палниксе" не дешевели, ни в 1998, ни в 2008, ни в 2014 гг. Даже за последние три года стоимость домов и земельных участков выросли на 40-60%.
Строительство становится только дороже из-за роста стоимости материалов и рабочей силы, а земли, пригодной для строительства и последующего удобного проживания, больше не производят. Здесь понятно, что новых земельных участков с готовой инженерной инфраструктурой уже не будет.
Я буду постоянно напоминать всем — загородная недвижимость, наверное, единственно верный путь не приумножить, а сохранить. Сценарий и выход из кризиса почти всегда одинаков, как в прошлом, так и в будущем.
От чего зависит рост цен на готовое и строящееся жилье? Возможен ли тут резкий скачок стоимости?
— Конечно, от стоимости стройматериалов, например, цена газоблока за последние три месяца выросла на 50%, кирпича на — 40%. Но если они были закуплены до данного повышения, то рост на готовые дома будет связан только с инфляционными ожиданиями, а это вещь непредсказуемая.
Учитывая опыт прежних кризисов, в конце концов рынок отреагирует балансом спроса и предложения. Паника — плохая причина для спонтанных покупок. Ведь в купленном вами доме жить вашим детям и внукам, а не ремонтировать его каждый год.
Любое развитие экономики и рынка — это постоянная череда подъемов и спадов и тут надо обратить внимание — что падает ниже всех и выше растет. Загородная недвижимость имеет более низкий рост и, следовательно, более низкое падение. Вопрос в предложениях — мало хороших, следовательно, вопрос в качестве покупки, и это надо доверить профессионалам на этом рынке.
Как, по-вашему, изменятся цены на разные сегменты загородной недвижимости в свете последних событий?
— Мой прогноз: в пределах 10-15 % на уже построенные дома. Что касается земельных участков, то здесь, скорее всего, роста не будет — предложений на рынке достаточно, а вот начинать новое строительство весьма проблематично до фиксации цен на стройматериалы. Возможен рост на оставшиеся земельные участки в "живых" поселках и в пределах населенных пунктов.
Что может поддерживать спрос на загородную недвижимость стабильным, кроме ситуативного стремления потенциальных покупателей эффективно инвестировать в нее?
— Меры поддержки от государства. Внесены изменения в Градостроительный кодекс в части определения малоэтажного комплекса, подведены законодательные основы для ипотечного и проектного кредитования как для организованных застройщиков, так и для финансирования самостоятельного индивидуального строительства. Льготная ставка по таким кредитам существенно поддержит спрос на этом рынке. Внедрение КРТ (комплексное развитие территорий) для малоэтажного строительства.
Мы уже ведем переговоры и обсуждаем условия участия в таких проектах с руководством нескольких муниципальных образований. Это существенно упростит появление на рынке больших земельных участков, освоенных с точки зрения инженерной инфраструктуры и обеспечения жилья объектами социальной направленности.
Чем привлекают покупателей организованные загородные поселки под Екатеринбургом? Есть ли уникальные или интересные на ваш взгляд предложения?
— Надо сразу отметить, что организованных коттеджных поселков, к которым относится и наш "Палникс", не так много: в радиусе 15-30 км от города их пять или восемь, а таких, как "Палникс", в черте города всего четыре.
Коттеджный поселок — не такое дешевое и простое дело. Например, строительство центральной канализации, электро- и газоснабжения, дорог в асфальте и освещения, а также мест общего пользования, таких как озера, детские и спортивные площадки, в "Палниксе" обходилось примерно в 15 млн за один га в ценах до 2020 г. Таких общественных мест с озерами в "Палниксе" — четыре.
Думаю, что подобных новых поселков с продуманной, а главное, полностью построенной инфраструктурой, ближайшее время не появится. А те, которые есть, практически завершили свое развитие. Из существующих с удовольствием добавлю наших друзей-конкурентов — "Образцово", "Галактика", "Красьеозерский" и "Карп-2". Может, получится построить хорошие поселки "Совушки" от тюменцев и "Исток" от Prinzip.
Стабилен ли спрос на дорогую или элитную загородную недвижимость? В непростые для экономики времена он не стремится к нулю?
— На этот вопрос можно коротко ответить — ни разу еще за все кризисы не пропал спрос на элитное и дорогое жилье. Это касается как городской, так и загородной недвижимости. Как только начались кризисные процессы в мире — пандемия или спецоперация, количество звонков и просмотров у нас сильно возросло, кроме того, в "Палниксе" есть вторичный рынок: за последние два года все, что появляется в продаже, находит своего покупателя в течение 2-3 месяцев.
Многие видят в текущей ситуации, в условиях ухода с рынка иностранных игроков, возможность для развития российских производителей. Видите ли вы такие возможности применительно к строительной отрасли нашего региона?
— В малоэтажном строительстве иностранные игроки играют мало роли. В основном это касается домокомплектов из Финляндии, но у нас в Екатеринбурге — это даже не процент от общего строительства, а редкие единицы. Что касается строительных материалов, то здесь ситуация один в один как и в многоэтажном строительстве. Из Европы в основном поставляется инженерное оборудование — газовые и электрокотлы, электроприборы и насосы. Но наша промышленность уже научилась делать аналоги. Думаю, здесь импортозамещение снизит финансовую нагрузку на покупателей.
"Палниксу" 30 лет. Вы можете рассказать, как изменился рынок загородной недвижимости Екатеринбурга, если сравнивать его с тем, что было в начале? Что появилось за эти три десятилетия?
— Мы строили сами, смотрели, как строят другие. Нам повезло, что мы вместе с нашими отцами-основателями придумали и решили 30 лет назад начать строить один из лучших коттеджных поселков в Свердловской области. Кстати, одному из наших собственников — Потапову Владимиру Петровичу как раз в день рождения Палникса исполняется 75 лет.
За эти годы мы освоили четыре очереди поселка общей площадью более 100 га, построили десятки километров дорог, централизованной канализации, более 30 км газопроводов высокого и низкого давления, более 80 км электросетей. Четыре зарыбленных озера с детскими и спортивными площадками круглогодично используют почти полторы тысячи жителей поселка.
Кроме того, мы развили наш бизнес — построили бизнес-центр "Чайковский", строим многоквартирный дом "ЖК Юрмала", наши предприятия ПКФ Техномет и СК Исеть — одни из основных строителей в Екатеринбурге систем водопровода, канализации и очистки ливневых стоков.
Жизнь не заканчивается, она продолжается в новых проектах. Мы начинаем строить новые дома и поселки, а это значит, впереди много работы и рост благосостояния семей наших работников.

Для справки: Название компании: Ассоциация Палникс Групп Адрес: 620100, Россия, Екатеринбург ул.Радищева, 33 секция 4 Телефоны: +7(343)3797488; +7(343)2875200 Факсы: +7(343)3797436 E-Mail: Web: Руководитель: Попов Владимир Михайлович, председатель совета

16.03.2022